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【2026年版】実家の空き家を賃貸に出す完全ガイド｜費用・流れ・注意点
約7分で読めます2026-09-19
親が亡くなった、または施設に入居したことで実家が空き家になった——そんなとき、多くの人が「住む予定はないが手放すのも惜しい」という悩みにぶつかります。この記事では選択肢のひとつである「賃貸に出す」ことにしぼって、必要な費用・手続きの流れ・注意点を整理します。
POINT 01
家賃収入という選択肢
売却せずに保有したまま、収益を生む可能性がある
POINT 02
放置よりリスクが小さい
2023年の法改正で、空き家放置の税負担リスクが増している
POINT 03
まずは一括相談から
賃貸化の可否・費用感は物件ごとに異なるため、複数社への相談が近道
実家の空き家、「そのまま」にしておくとどうなる?
総務省の調査では全国の空き家は900万戸を超え、空き家率は過去最高を更新しています。判断を先延ばしにする人が多い一方で、2023年12月13日施行の空家法改正により、放置のリスクは以前より重くなりました。
改正後は、そのままでは特定空家になる恐れがある物件が「管理不全空家」として新たに区分され、自治体から勧告を受けると住宅用地の固定資産税特例が外れ、土地の税額が跳ね上がる可能性があります(小規模住宅用地の特例は本来評価額の1/6のため、外れると単純計算で最大6倍程度になり得ます)。
加えて2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。「何もしない」こと自体のコストが上がっている点は押さえておきましょう。
4つの選択肢と「貸す」を選ぶ判断軸
実家の空き家をどうするかは、大きく4つの方向性に分かれます。それぞれのメリット・デメリットを比較しました。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自分で住む | 住居費がかからない、実家を保全できる | 生活拠点の移動が必要、老朽化対応費がかかる |
| 賃貸に出す | 家賃収入の可能性、所有権を維持できる | リフォーム費・空室リスク・管理の手間がかかる |
| 売却する | 資金化でき、以後の維持コストがゼロになる | 登記・家財整理・解体などの手続きが必要 |
| そのまま放置 | 今すぐ決めなくてよい | 固定資産税増・老朽化・近隣トラブルのリスク |
「貸す」は売却と違って所有権を残せる一方、リフォームや管理の手間という初期コストがかかる選択肢です。次の章では、実際にどう進めるかを2つの方法に分けて解説します。
実家の空き家を「貸す」ときの2つの方法
方法1. そのまま貸す:賃貸仲介・管理会社に相談する
建物の状態が大きく傷んでいなければ、最低限のリフォームをしたうえでそのまま賃貸に出す方法があります。入居者募集や家賃回収、クレーム対応まで任せられる管理会社を選べば、遠方に住んでいても運用可能です。まずは複数社に相談し、想定家賃や必要な工事範囲を聞き比べることから始めましょう。
方法2. 建て替えて土地活用する:アパート・戸建賃貸として活用
建物が古すぎて賃貸に出せる状態でない場合は、解体してアパートや戸建賃貸として建て直す「土地活用」も選択肢になります。初期投資は大きくなりますが、立地によっては長期的な収益化を見込めるケースもあります。建築会社によって得意なプラン(アパート/駐車場/戸建賃貸)が異なるため、一括相談で比較するのが基本です。
空き家を解体してアパート・戸建賃貸・駐車場として活用したい人向け。老舗の不動産プラットフォームが提携企業への一括請求をとりまとめる。
- 主な相談内容
- 土地活用プランの一括請求
- 提携企業数
- 1,700社以上
- 利用料金
- 完全無料
補足運営は2006年から不動産プラットフォームを手がけるリビン・テクノロジーズ株式会社(プライバシーマーク取得済み)。
賃貸化にかかる費用の目安
リフォーム費用
そのまま貸す場合、水回り(浴室50万〜100万円、キッチン30万〜70万円、トイレ15万〜30万円が目安)とクロス張り替え(3万〜5万円)をセットにした最低限の改修で300万〜500万円程度が一般的な相場です。本格的にリノベーションする場合は500万〜2,000万円程度になることもあります。
耐震診断・補強費用
1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は、賃貸に出す前に耐震診断(5万〜10万円程度)を受けておくと安心です。補強工事が必要になった場合は50万〜300万円程度が目安になります。
家財整理・遺品整理の費用
実家に残された家具・家電・荷物の整理費用は、間取りによって1LDKで7万〜20万円、3LDKで17万〜50万円程度が相場です。長年放置された古い一軒家では、納屋・物置の中身まで含めてさらに費用がかさむこともあります。
自分で運び出せる荷物は、処分・売却の判断がつくまでトランクルームレンタルで一時的に預けておく方法もあります。大型家具の搬出には引越し用バン・トラックレンタルも選択肢になります。
賃貸に出す前に確認したいこと
- 相続登記は済んでいるか(未登記だと賃貸契約を結べない)
- 建築年と耐震基準(1981年より前か後か)
- 接道状況・境界確認など建築時に必要な情報が揃っているか
- 近隣の家賃相場と、必要なリフォーム費用が見合うか
- 管理を自分で行うか、管理会社に委託するか
よくある質問(FAQ)
相続登記が済んでいなくても賃貸に出せますか?
賃貸借契約を結ぶには物件の所有者を確定させる必要があるため、相続登記を済ませてから進めるのが基本です。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になるため、賃貸化を検討する前に登記の状況を確認しましょう。
古い実家でもそのまま貸せますか?
傷み具合によります。水回りやクロスなど最低限の改修で貸せる場合もあれば、老朽化が進んでいて建て替え(土地活用)のほうが現実的な場合もあります。まずは賃貸管理会社や土地活用の相談窓口に物件の状態を伝えて、どちらが向いているか意見をもらうのが近道です。
賃貸に出したあとに売却へ切り替えることはできますか?
入居者がいる状態でも「オーナーチェンジ物件」として売却すること自体は可能ですが、入居者がいない状態での売却より買い手が限定されやすくなります。将来的に売却も視野に入れる場合は、契約時にその旨を管理会社に伝えておくと選択肢が狭まりにくくなります。
賃貸経営が初めてでも相談できますか?
はい。賃貸経営HOME4Uやリビンマッチ土地活用のような一括相談サービスは、初めて賃貸オーナーになる人からの相談も対象にしています。複数社から提案を受け取って比較検討できるため、知識がない状態からでも始めやすい仕組みです。
まとめ
実家の空き家を「貸す」という選択は、売却と違って所有権を維持できる一方、リフォーム費用や管理の手間という初期コストが発生します。2023年の法改正で放置のリスクも上がっているため、まずは物件の状態を専門家に見てもらい、賃貸化と土地活用のどちらが現実的かを判断することが第一歩です。他の不動産相談サービスと合わせて比較したい場合は不動産の相談サービス一覧もあわせてご確認ください。
この記事を書いた人
rentalde 編集部
レンタルサービス比較メディア編集部
2025年からレンタルサービスの比較・評価を行うメディア「レンタルで.com」の編集チームです。家電・ベビー用品・ドレス・スーツケース・楽器など、幅広いジャンルのレンタル業者を実際に調査し、料金・サービス内容・口コミを横断的に整理して読者に届けています。